Umowa przedwstępna to moment, w którym po raz pierwszy oddajesz pieniądze. Od tego, jak ją napiszesz, zależy, czy odzyskasz je, gdy coś pójdzie nie tak.
Zadatek a zaliczka
To dwa różne pojęcia, a różnica ma duże znaczenie.
- Zadatek: jeśli umowy nie zawrzesz z twojej winy, sprzedający zatrzymuje zadatek. Jeśli wycofa się sprzedający, musi oddać ci zadatek w podwójnej wysokości. Reguluje to art. 394 Kodeksu cywilnego.
- Zaliczka: jeśli umowa nie dojdzie do skutku, zaliczka wraca do płacącego, niezależnie od tego, kto zawinił.
Jeśli w umowie nie napiszecie wyraźnie słowa „zadatek”, wpłata jest traktowana jak zaliczka. Formułuj to jednoznacznie.
Zwykła umowa czy akt notarialny
- Umowa przedwstępna na piśmie, bez notariusza: gdy druga strona się wycofa, możesz żądać naprawienia szkody, ale nie zmusisz jej do sprzedaży.
- Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego: możesz w sądzie żądać zawarcia umowy sprzedaży. To silniejsza ochrona, za którą płaci się taksę notarialną.
Przy drogiej działce albo przy dłuższym okresie między umową przedwstępną a aktem warto wybrać formę notarialną.
Warunki, które warto wpisać
Umowa przedwstępna może zawierać warunki, od których zależy zawarcie umowy sprzedaży. Typowe i rozsądne:
- uzyskanie warunków przyłączenia do sieci energetycznej i wodociągowej,
- wznowienie granic przez geodetę i zgodność z ewidencją,
- wykreślenie hipoteki z ceny sprzedaży,
- przyznanie kredytu hipotecznego,
- uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla planowanego domu, jeśli działka nie ma planu miejscowego.
Grunt rolny: ograniczenia w obrocie
Przy zakupie gruntu rolnego mogą obowiązywać przepisy o kształtowaniu ustroju rolnego: ograniczenia, kto może kupić działkę, i prawo pierwokupu przysługujące Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. Zależy to m.in. od powierzchni i przeznaczenia w planie. Zapytaj notariusza, czy dotyczy to twojej działki, jeszcze przed umową przedwstępną.
Pytania
- Ile wynosi zwykle zadatek przy zakupie działki?
- Nie ma ustawowej wysokości. Strony ustalają ją same, często jest to kilka do kilkunastu procent ceny.
- Czy zadatek wraca, gdy bank odmówi kredytu?
- Tylko jeśli umowa to przewiduje. Wpisz w umowie przedwstępnej, że odmowa kredytu jest warunkiem, przy którym zadatek podlega zwrotowi.
- Czy umowa przedwstępna musi być u notariusza?
- Nie musi, ale tylko umowa w formie aktu notarialnego pozwala żądać w sądzie zawarcia umowy sprzedaży, gdy druga strona się wycofa.
Poradnik ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnika, geodety ani notariusza. Przepisy i procedury mogą się różnić w zależności od gminy.