Księga wieczysta to rejestr, który mówi, kto jest właścicielem działki i co na niej ciąży. Sprawdzenie jej zajmuje kwadrans i jest bezpłatne, a może uchronić cię przed kupnem działki z hipoteką albo od osoby, która nie ma prawa jej sprzedać.
Gdzie przeczytać księgę wieczystą
Księgi wieczyste są jawne. Przeczytasz je w bezpłatnej przeglądarce ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości. Potrzebujesz tylko numeru księgi, który ma format: kod sądu, numer i cyfra kontrolna, np. WA1M/00012345/6.
Poproś sprzedającego o numer księgi już przy pierwszym kontakcie. Opór przed jego podaniem to sygnał ostrzegawczy.
Co jest w poszczególnych działach
- Dział I-O: oznaczenie nieruchomości, czyli numery działek, położenie, powierzchnia. Sprawdź, czy numer działki z ogłoszenia jest w tej księdze.
- Dział I-Sp: prawa związane z własnością, np. służebność przejazdu przez sąsiednią działkę.
- Dział II: właściciel albo właściciele. Wszyscy współwłaściciele muszą zgodzić się na sprzedaż.
- Dział III: ograniczone prawa rzeczowe i roszczenia: służebności, prawo pierwokupu, roszczenia osób trzecich, ograniczenia w rozporządzaniu.
- Dział IV: hipoteki, czyli zabezpieczenia długów na działce.
Czerwone flagi
- Sprzedający nie jest wpisany jako właściciel w dziale II, np. działka jest w spadku, który nie został jeszcze przeprowadzony.
- Hipoteka w dziale IV bez jasnego planu jej spłaty z ceny sprzedaży.
- Wzmianka o wniosku: oznacza, że złożono wniosek o zmianę wpisu, który nie został jeszcze rozpatrzony. Dowiedz się, czego dotyczy.
- Ostrzeżenie o niezgodności księgi z rzeczywistym stanem prawnym albo wpis o egzekucji.
Co zrobić z hipoteką
Hipoteka nie wyklucza zakupu. Typowo część ceny trafia bezpośrednio do banku sprzedającego, który wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Ustal to w umowie i poproś o zaświadczenie z banku o wysokości zadłużenia.
Czego księga nie mówi
Księga nie mówi nic o przeznaczeniu działki w planie, o dojeździe w terenie ani o jakości gruntu. Nie każda działka ma też założoną księgę. Wtedy własność potwierdzają inne dokumenty, a sprawdzenie stanu prawnego wymaga więcej pracy, najlepiej z notariuszem albo prawnikiem.
Pytania
- Czy sprawdzenie księgi wieczystej jest płatne?
- Przeglądanie księgi w internecie jest bezpłatne. Płatne są odpisy, które mają moc dokumentu urzędowego.
- Co oznacza wzmianka o wniosku w księdze wieczystej?
- Że do sądu wpłynął wniosek o zmianę wpisu, który nie został jeszcze rozpatrzony. Do czasu wyjaśnienia, czego dotyczy, nie płać zadatku.
- Jak znaleźć numer księgi wieczystej, gdy nie znam go od sprzedającego?
- Numer księgi można ustalić w wypisie z rejestru gruntów, który wydaje starostwo. Najprościej jednak poprosić o niego sprzedającego.
Poradnik ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnika, geodety ani notariusza. Przepisy i procedury mogą się różnić w zależności od gminy.