Powódź i osuwisko to dwa zagrożenia, które potrafią zniszczyć dom i których nie widać podczas słonecznych oględzin. Na szczęście oba sprawdzisz na oficjalnych mapach, zanim pojedziesz obejrzeć działkę.
Oficjalne mapy mają jednak swoje ograniczenia, o których warto wiedzieć, żeby nie wpaść w fałszywe poczucie bezpieczeństwa.
Mapy zagrożenia powodziowego
Wody Polskie publikują mapy zagrożenia powodziowego w serwisie ISOK. Pokazują zasięg wody w trzech scenariuszach, nazwanych od tego, jak często statystycznie zdarza się taka powódź:
- raz na 10 lat (prawdopodobieństwo 10% w każdym roku),
- raz na 100 lat (1% w każdym roku),
- raz na 500 lat (0,2% w każdym roku).
„Raz na 100 lat” nie znaczy, że masz sto lat spokoju. W ciągu 30 lat kredytu hipotecznego szansa, że taka woda przyjdzie przynajmniej raz, jest wyraźnie większa, niż sugeruje nazwa.
Gdzie nie wolno budować
Obszary, które zalewa woda w scenariuszu raz na 10 i raz na 100 lat, to obszary szczególnego zagrożenia powodzią. Prawo wodne zakazuje na nich co do zasady wznoszenia nowych budynków. Odstępstwo jest możliwe tylko w drodze decyzji Wód Polskich, z warunkami, które mają zmniejszyć ryzyko.
Obszar zalewany tylko w scenariuszu raz na 500 lat nie ma takiego zakazu, ale warto go traktować jako sygnał: przemyśl piwnicę, wysokość posadowienia domu i ubezpieczenie.
Czego mapy nie pokazują
- Mapy obejmują rzeki, na których ryzyko powodzi oceniono jako znaczące. Mały strumień albo rów melioracyjny obok działki może nie być na mapie wcale.
- Nie pokazują podtopień od wód gruntowych ani zalewania po ulewie, gdy woda spływa z wyżej położonych pól.
- Nie uwzględniają zmian po ich opracowaniu, np. nowych nasypów czy dróg, które zmieniają spływ wody.
Zapytaj sąsiadów, czy woda stała tu po roztopach albo ulewach. Ludzie, którzy mieszkają obok od lat, wiedzą więcej niż jakakolwiek mapa.
Osuwiska i tereny zagrożone
Państwowy Instytut Geologiczny prowadzi System Osłony Przeciwosuwiskowej (SOPO) i publikuje mapę osuwisk oraz terenów zagrożonych ruchami masowymi. Najwięcej osuwisk jest w Karpatach, ale zdarzają się też na skarpach dolin rzecznych i nad morzem w całym kraju.
Starosta prowadzi też rejestr terenów zagrożonych ruchami masowymi. Jeśli działka leży na osuwisku albo w jego pobliżu, budowa nie musi być wykluczona, ale wymaga dokładnych badań gruntu i często droższego fundamentu.
Co sprawdzić na miejscu
- Spękania ścian i krzywe ogrodzenia u sąsiadów na zboczu.
- Pochylone drzewa, „pijany las”, to typowy znak ruchów gruntu.
- Podmokłe miejsca, trzciny, sitowie i stojąca woda po deszczu.
- Ślady dawnych powodzi: namuły, wyższe progi i podmurówki w okolicznych domach.
Pytania
- Czy bank da kredyt na działkę na terenie zalewowym?
- Banki oceniają to indywidualnie. Działka na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią, gdzie budowa jest zakazana, może mieć dla banku niewielką wartość jako zabezpieczenie.
- Czy brak działki na mapie powodziowej oznacza, że jest bezpieczna?
- Nie w pełni. Mapy obejmują tylko rzeki o znaczącym ryzyku i nie pokazują podtopień od wód gruntowych czy spływu po ulewach.
- Czy można budować na osuwisku?
- Czasem tak, ale wymaga to badań geotechnicznych, odpowiedniego projektu fundamentów i zwykle wyższych kosztów. W niektórych miejscach plan miejscowy zakazuje zabudowy terenów osuwiskowych.
Poradnik ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnika, geodety ani notariusza. Przepisy i procedury mogą się różnić w zależności od gminy.